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          張國宏:不能簡單的拿產業園當房地產干

          發布日期:2018年02月06日點擊次數:347219次


          順著整體經濟脫虛向實的大勢,近年來,政府推出了較多的地塊,面向市場,用于產業園開發建設。開發條件十分誘人,不及房地產1/10的地價,能分割辦證,能辦按揭。


          看!超級劃算的房地產吧。但是!有嚴格的產業要求。


          恩格斯怎么說來著,反正這巨大的利潤誘惑,已經使得大量的開發商兄弟們(中小房開居多)欣喜若狂,至于產業要求,打擦邊嘛,按多年開發經驗,這是俺的強項。于是乎,這兩三年間,一大片產業園(主要是園中園)紛紛上馬,跨著房地產的步伐蜂擁而來。


          兩三年下來,巨額利潤沒見,資金鏈越繃越緊,產業要求招架不住......大部分先行項目就這樣子先行疲憊了。困愕之余,想想常識,原來如此嘛。


          如果那么好賺,大房開商怎么不夠踴躍?政府超低地價放水,難道不為了啥?現在政府監管日趨規范,隨意“放水”,誰能擔責?即使連續擦邊成功,那得多高的代價和風險?


          再看看政府的模式設計和管理條件,就不得不佩服“共軍大大的狡猾”,政府管理水平日高,道高一尺魔高一丈是也。簡略說來,產業園項目管理有五道關:


          第一關,規劃設計審批。


          第二關,建設周期限制和投資強度要求。


          第三關,產業準入審核。就是您和客戶簽的合同還不算數,產業準入審核通過才行。


          第四關,產值稅收要求。一般頭三年過渡期要求不高,第四年起正常要求到第十年或者更長。


          第五關,物業持有比例。

          你得和管理部門互相感動至少十來年,行業整體狀況一般的時候,可能會放松一下要求,產值稅收任務重的時候,難免要緊張一下。而且,你有廟在這兒,好管不少。


          這么多關口,十來年時間,其實大部分開發者沒想這么多,但這是現實存在。


          除了管理因素以外,其實市場方面也沒有房地產那么簡單。(這個后面再說)


          說到這兒,園區項目都不能做了嗎?非也。大把成功項目,利國利民利己利他。


          怎么做呢?


          套用一句俗話:

          實實在在做產業,踏踏實實做地產。


          祝產業園開發商朋友們2018年做得更好!

          能交差,掙大錢。 

          國宏說園.png

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